실전 '부동산 틈새 투자'

1. 부동산 틈새 투자 줄거리

김태연 작가는 IMF 시절 전세 살 때 확정일자를 받지 않아 배당을 한 푼도 받지 못한 적이 있다고 한다. 심지어 부동산 공부를 하고 있던 시절이었다. 그때부터 부동산뿐만 아니라 토지까지 공부를 시작했는데 토지 투자에 대한 다양한 노하우를 알려주고 있다. 부동산 투자한다고 하면 투기꾼 이미지를 떠올리는 사람이 있다. 시장 가격의 변동으로 투자를 하는 것과 도박에 가까운 투자는 완전 다른 투자이다. 부동산 시장도 활황기가 있다면 침체기도 있다. 투자의 적기는 바로 하락장을 적극 활용하는 것이다. 평소에 꾸준히 부동산 시장에 관심을 가지고 있어야 시세를 파악할 수 있다. 경제와 신문으로도 정보를 읽고 관찰하며 시기를 기다려야 한다. 부동산을 팔 때 가치를 잘 파악하고 있어야 한다. 시세보다 조금이라도 더 많이 받고 싶어 하는 마음은 당연하겠지만 갈아타기 때엔 시기가 중요하기 때문에 과감한 선택을 하는 것도 중요하다. 살 때는 어떤 용도로 사용할지 생각하고 그 용도와 맞는 위치인지 파악해야 한다. 또한 매도인이 매도하는 이유가 무엇인지도 알아두면 좋다. 부동산 하면 보통 아파트나 상가를 떠올리지만 틈새가 있는 법이다. 오피스텔도 월세 목적으로 많이 투자하는 부동산인데 입지 좋은 곳에 좋은 물건을 골라야 하고 공매나 경매를 통해 저렴한 가격에 구매해야 한다. 그리고 오피스텔은 감가상각이 있기 때문에 최대 건축 후 15년을 넘지 않게 매도해야 한다. 토지는 진짜 부자들이 좋아하는 부동산이다. 개발의 중심에는 항상 토지가 있다. 건물은 시간이 지남에 따라 임대수익을 얻기 어려울 때도 있지만 토지의 가치는 떨어지지 않는다. 적은 돈으로 어떻게 투자할 수 있는지 알아보자.

 

2. 실전

토지는 매입 후 측량을 통해 정확한 토지 정보를 파악 후 계획을 세워야 한다. 토지 위에 건물을 짓기 위해선 건폐율과 용적률의 제한 기준에 맞추어 건축하면 된다. 견폐율이란 대지면적에 대한 건축 바닥면적의 비율이고 용적률은 대비 면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 의미한다. 토지를 잘못 사면 십 년이 넘도록 무용지물이 될 수 있기 때문에 내 목적을 잘 파악하여 매수해야 한다. 인구가 증가하는 지역의 토지를 주목해야 한다. 계획관리지역, 생산관리지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 순으로 토지 투자 시 개발이 수월하다. 토지에는 물길이 굉장히 중요하다. 물이 들어오는 길과 나가는 길이 잘 설정되어있어야 배수로를 건설하느라 배보다 배꼽이 더 큰 상황을 막을 수 있다. 경매나 공매를 통해 토지를 매입할 수 있는데 가격보다는 타이밍이 중요하다. 조금만 더 싼 것을 원하다가 좋은 물건을 놓칠 수 있다. 투자 가능 금액을 마련하고 토지 사용목적을 정확하게 설정하여 싼 가격에 욕심부리지 말고 가치 있는 토지를 매입하는 것이 중요하다. 다른 사람은 기피하고 고수들이 좋아하는 토지로 맹지가 있는데 지적도상 도로가 있고 주변 토지까지 매입이 가능한 토지이다. 다른 사람이 생각하지 못한 주차장이나 창고를 건설해 맹지를 활용도 높여 수익화한다. 다른 사람의 투자 방식을 좇기보다는 나에게 맞고 목표에 맞는 부동산을 찾아 투자해야 한다. 토지 개발에만 초점을 맞추지 말고 산은 산으로서 농지는 농지로서 있을 때 가치가 있는 토지도 있다. 토지의 특징에 맞게 개발하여 토지도 유지하고 나의 수익도 얻는 투자를 시도해 보자.